Baufinanzierung Vertragsgestaltung

Lang oder Kurz – die Zinsbindung

Für jeden Darlehensnehmer stellt sich die Frage, für welche Zinsbindung er sich entscheiden soll. Dies ist neben der Finanzierungsform auch von der aktuellen Marktsituation abhängig. Eine Zinsbindung kann von wenigen Jahren, meist fünf Jahre, bis hin zur gesamten Laufzeit des Kredites vereinbart werden. Eine sehr lange Zinsbindung ist allerdings nur in Niedrigzinsphasen eine sinnvolle Alternative.
Es gilt aber zu bedenken, je länger die Bindung, desto höher der Zinssatz. So kann auch in einer Niedrigzinsphase eine kurze Laufzeit von Vorteil sein, wenn man gleichzeitig den Liquiditätsvorteil zur Erhöhung der Tilgung nutzt. Kurze Zinsbindungen beinhalten aber immer das Risiko, das nach Ablauf der Bindung die Zinsen gestiegen sind und die monatliche Belastung dadurch steigt.

Baufinanzierer müssen sich aber nicht für eine Zinsbindung entscheiden. Die Darlehenssumme kann auch auf mehrere Verträge mit unterschiedlichen Zinsbindungen aufgeteilt werden. Dadurch nutzt man die Zinsvorteile und verfügt gleichzeitig über eine relativ hohe Planungssicherheit, Zinserhöhungen betreffen nie die gesamte Finanzierung. Wer auf lange Bindung gesetzt hat und während der Laufzeit von niedrigeren Zinsen profitieren will, kann seinen Vertrag auch umschulden. Dann hat die Bank aber Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung der ihr entgangenen Zinsen. Wie lohnenswert eine Umschuldung ist, lässt sich allerdings nur im Einzelfall ausrechnen.

Viel oder Wenig – Die Tilgung

Von der gleichen Tragweite ist die Frage, wie hoch sollte die monatliche Tilgung sein. Die meisten Kreditinstitute gehen zunächst von einer 1-prozentigen Tilgung aus. Dadurch lassen sich die monatlichen Raten reduzieren, die Laufzeit der Finanzierung wird aber sehr in die Länge gezogen. Über 30 Jahre kann sich so die Finanzierung hinziehen, mit einer 2-prozentigen Tilgung verringert sich die Laufzeit schon auf etwa 25 Jahre. Eine schnellere Tilgung reduziert auch die Zinsbelastung, weil die, für die Zinsen entscheidende, Restsumme schnell reduziert wird.

Wenn es geht – Die Sondertilgung

Wem die Rückzahlung des Kredits zu lange dauert, oder wer zwischenzeitlich über einen höheren Geldbetrag verfügt, der kann mit einer Sondertilgung die Kreditbelastung reduzieren. Ist dies allerdings nicht fest vereinbart worden, steht der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Dies lässt sich verhindern, wenn man bereits im Vorfeld absehen kann, innerhalb der Laufzeit Sondertilgungen leisten zu können. Dann sollte dies im Kreditvertrag vereinbart werden. Nur so lassen sich die zusätzlichen Kosten verhindern und die Sondertilgung reduziert vollständig den Kredit.

Wenn der Vertragspartner wechselt – Forderungsverkauf

Die Baufinanzierung bei der örtlichen Bank gemacht und plötzlich kommt die Post von einem amerikanischen Investor. Der Horror für jeden Kreditnehmer wurde in den letzten Jahren für immer mehr Eigenheimbesitzer Realität. Oft wird dann die Darlehenssumme sofort fällig, auch wenn der Kredit immer ordnungsgemäß bedient wurde.
Die Bundesregierung will dieses Vorhaben jetzt einschränken, den Banken aber gleichzeitig Raum zur Refinanzierung lassen. Einige Banken bieten inzwischen den vertraglich geregelten Verzicht auf Veräußerung des Kredits, verlangen dafür aber eine Gebühr.
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