Baufinanzierung - Kreditsicherung - Grundbuch

Das Grundbuch ist ein wesentlicher Bestandteil zur Sicherung von Krediten bei einer Baufinanzierung. Die Vergabe von Krediten machen Banken von ausreichenden Sicherheiten abhängig. Zur Sicherung des Darlehens verlangt die Bank ein Grundpfandrecht in Höhe der Dahrlensschuld. Dieses Grundpfandrecht wird im Grundbuch dokumentiert.

Eingetragen wird der Kreditbetrag des Grundpfandrechts, die Art und Verzinsung und der Berechtigte (Gläubiger). Die Grundschuld ist abstrakt. D.h. sie ist losgelöst vom Bestehen des Kredites. Dadurch werden neue Darlehen abgesichert und zur Sicherung die freien Grundschuldteile (bereits zurückgezahlte Darlehen) wieder verwendet.
Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, hat die Bank das Recht mit einer Zwangsvollstreckung der Immobilie zu verwerten und aus dem Verkaufserlös ihre Forderungen auszugleichen.

„Laut § 1191 BGB ist die Grundschuld die Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an den Grundschuldgläubiger eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist."

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Es legt die Wirtschafts- und Rechtsverhältnisse eines Grundstücks dar. Es ist untergliedert in Grundbuchblätter, für jeden Eigentümer jeweils ein Blatt. Das Grundbuchblatt ist aufgeteilt in:
Deckblatt mit folgenden Informationen:

• zuständiges Grundbuchamt
• Grundbuchblatt
• Gemarkung
• Flur

Bestandsverzeichnis für folgende Daten:

• aufende Nr. der Flurstücke
• Gemarkung, Flur, Flurstück
• Liegenschaftsbuch Nr.
• Wirtschaftsart und Lage
• Größe in Quadratmetern

Abreilungen I, II und III:

• Abteilung I – Eigentumsverhältnisse
• Abteilung II – Lasten und Beschränkungen (falls dienendes Grundstück)
• Abteilung III – Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Anmerkung: Im Grundbuchblatt können auch mehrere Flurstücke eines Eigentümers aufgelistet sein, die in den Abteilungen II und III unterschiedlich belastet sein können.
Jeder der ein berechtigtes Interesse darlegt, darf sich über Details im Grundbuch informieren. Der Einsichtnehmende hat das Recht eine kostenpflichtige beglaubigte Grundbuchblattabschrift zu verlangen.

Eintragungen, Änderungen und Löschungen von Rechten in den Abteilungen I bis III, können nur der Eigentümer oder alle genannten Rechteinhaber beantragen. Wird ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet, bedarf es der Zustimmung des Eigentümers. Im Gegensatz zur Löschung einer Grundschuld ist die Bewilligung des Gläubigers notwendig. Gläubiger sind im Regelfall Banken oder Bausparkassen, es kann aber auch der Arbeitgeber (Abeitgeberdarlehen) oder andere Privatpersonen sein. Die Reihenfolge der Einträge ist wichtig für die Pflichten des Kreditnehmers gegenüber den Gläubigern.
Rot unterstrichene Einträge im Grundbuch sind ungültig.

Typische Lasten und Beschränkungen im Grundbuch, die in der Abteilung II eingetragen werden sind Grunddienstbarkeiten (Verpflichtungen) wie ein Wegerecht, Nutzungsrecht, Erbbaurecht und Nutzungsbeschränkungen. Weitere Verpflichtungen gegenüber einer anderen Person können ein Wohn-, Vorkaufs- und Nießbrauchrecht sein. Weitere Belastungen können Vormerkungen (Auflassungsvormerkung) und Verfügungsbeschränkungen (Zwangsverwaltung, Testtamentsvollstreckung u. Umlegungsverfahren) sein.